Immobilier : où investir pour bien préparer sa retraite ?

16/05/2022
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La préparation de la retraite demeure une préoccupation majeure des Français dans un contexte de début de quinquennat. 

 

Alors que fin de la vie active rime bien souvent avec baisse de revenus, Meilleurs Agents, leader de l’estimation en ligne, dresse le panorama des solutions immobilières possibles et présente un classement exclusif des villes où il fait bon investir.
 

Devenir propriétaire : un taux d’effort important, mais qui porte ses fruits à terme
 

Le logement représente le poste de dépense principal des ménages français. En moyenne, les revenus diminuent de 27% lors du passage à la retraite*, alourdissant le poids du loyer dans le budget. Première solution pour parer à cet état de fait : devenir propriétaire de son logement avant de passer à la retraite. Une option qui permet de se prémunir contre l’augmentation du taux d’effort, c'est-à-dire du poids du coût du logement sur les revenus.
Ainsi, pour préparer sa future retraite, un ménage type de deux personnes avec des revenus médians pouvait s’offrir un logement de 61m2 dans les plus 51 grandes villes de France en 2002, moyennant un crédit à 20 ans et un taux d’effort de 33%.
 

Depuis, les revenus de ce même ménage ont évolué : ils sont en moyenne 63% plus élevés lors du départ à la retraite en 2022. Une augmentation qui permet de réduire sensiblement le taux d’effort, lequel passe de 33% à 20% en moyenne 1 an avant la retraite.
 

“Sur 20 ans et dans un contexte de hausse des revenus, acheter une résidence principale permet à un ménage de fixer le coût de son logement et ainsi, d’alléger progressivement son taux d’effort. Une fois la retraite venue et le crédit remboursé, le coût du logement devient nul. A l’inverse, en faisant le choix de la location et pour une surface identique de 61m2, le ménage devrait débourser un loyer mensuel de 832€ en moyenne à date dans les 51 plus grandes villes de France, soit un taux d’effort de 28%. Ce dernier ne peut que s’alourdir avec la perte de revenus induite par la retraite. L’achat apparaît comme une solution clairement plus judicieuse que la location” analyse Barbara Castillo Rico, Responsable des études économiques chez Meilleurs Agents.
 

Parce qu’il représente une épargne forcée, l’achat permet de fait la constitution d’un capital. En 20 ans, les prix ont bondi de 172% en moyenne dans les 50 plus grandes villes de France* et à Paris. De quoi permettre au ménage type de réaliser une plus-value nette de 133 111€ en moyenne sur un logement acheté il y a 20 ans à crédit (frais de notaire et d’agence à l’achat, taxes foncières, charges de copropriété et frais d’entretien inclus).
 

Pour aller plus loin, Meilleurs Agents révèle un classement des villes où les ménages ayant acheté il y a 20 ans ont réalisé la plus-value nette la plus élevée. En tête du classement, on retrouve des villes particulièrement touchées par la flambée des prix à l’image de Lyon, où le prix au mètre carré s’affiche désormais à 5 401€. Sur 20 ans, la capitale des Gaules offre ainsi une plus-value nette de près de 260 000€ et une hausse de 279% de ses prix. 235€ de revenus mensuels nets avec l’investissement locatif
 

S’il s’autofinance, l’investissement locatif ne se fait pas sentir dans le budget du ménage et permet d’obtenir un loyer, qui, en fin de crédit, pourra compléter une pension de retraite.
 

En investissant dans un studio de 20m2 qui s’autofinance pendant les 10 ans précédents la retraite, un ménage type pourra ainsi obtenir un complément de revenu mensuel moyen net de 235€ dans les 51 plus grandes villes de France au moment du départ. Attention toutefois à l’apport qui peut être conséquent : compter 55 221€ en moyenne pour ce type d'opération immobilière dans les grandes métropoles françaises. Un montant qui peut grimper jusqu’à 146 386€ à Paris, ville qui présente en contrepartie le complément de loyer net de charges le plus élevé, à 380€. Meilleurs Agents révèle le Top 5 des villes où investir avec un faible apport pour préparer sa retraite.
“Certaines villes présentent de réelles opportunités comme Saint-Etienne où, en investissant dans un studio qui s’autofinance et sans apport conséquent, un ménage pourra bénéficier d’un revenu net mensuel de 151€ comme complément de retraite.
 

Attention toutefois aux risques de vacances locatives et de dépréciation du bien, même s’ils demeurent faibles en métropole”. ajoute Barbara Castillo Rico.