Immobilier de bureau : Le jeu des 6 familles

15/03/2022
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L’IEIF publie aujourd’hui son étude réactualisée sur la Typologie des marchés des grandes agglomérations françaises, réalisée par Gilbert Emont, Senior advisor à l'IEIF et Soazig Dumont, analyste senior du pôle Marchés immobiliers à l'IEIF.
 

Le premier résultat concret réside dans la confirmation des tendances lourdes qui font émerger une typologie robuste de familles homogènes dont les marchés dérivent progressivement les uns par rapport aux autres. 

Sur les cinq familles d’origine, quatre conservent leurs caractéristiques globales, mais avec des compositions différentes (Leaders, Solaires, Régionales, Déclinantes) alors que deux nouvelles familles apparaissent : les Alternatives et les Résidentielles. Trois familles principales, représentant près de 80% de la population du panel global, confirment leur importance dans ce référentiel même si elles sont animées d’évolutions contrastées. 

Une typologie en évolution
Le groupe Leaders est stable : Aix-Marseille, Bordeaux, Grenoble, Lyon, Nantes, Montpellier, Toulouse et désormais Rennes (ex-Régionale) qui fait un rapprochement très net avec ce groupe et y est désormais affectée.
Les Leaders, avec une valorisation continue et un poids démographique grandissant, expriment le cumul des atouts socioéconomiques (économie concurrentielle, importance du secteur public, attractivité résidentielle) dont elles disposent. La rentabilité de l’investissement immobilier qui s’y développe repose de plus en plus sur la valorisation des biens tandis que leur rendement locatif faiblit sur un marché qui cependant ne manque pas de profondeur.

Le groupe Solaires entre élargissement et division
Cette deuxième famille, sociologiquement moins marquée par le poids institutionnel et plus par une attractivité résidentielle spécifique et très élevée, comprenait en 2012 : Avignon, Bayonne Pays Basque, Nice Côte d’Azur, Nîmes, Pau, Perpignan, Toulon Var et Valence.
Les Solaires, à l’attractivité résidentielle d’exception en raison de leur situation géographique, en particulier pour les retraités aisés, continuent à constituer une classe socio-économique spécifique en forte valorisation. 
Cependant, en 2021, le dynamisme économique est un critère devenu prégnant au côté de la qualité de vie spécifique de ces agglomérations. D’autres entités ont ainsi rejoint ce groupe : d’Annecy à La Rochelle ou Chambéry, l’horizon géographique et la nature de l’attractivité ont évolué. 
Ce groupe spécifique comprend désormais Annecy, Annemasse-Genève, Bayonne Pays Basque, Chambéry, La Rochelle, Nice Côte d’Azur et Toulon Var. 
 

Un groupe Régionales quasiment inchangé
Les Régionales, principaux relais de déploiement des services et activités publics (Hôpital, Education, trame nationale des administrations et des services) ont une expansion limitée mais bénéficient d’une certaine stabilité. Leur base économique s’appuie sur des emplois à dominante publique modestement rémunérés qui contribuent cependant à fixer les jeunes actifs en région où leur solvabilité limitée trouve un parc de logements plus accessible, en particulier en locatif.

Comme en 2012, on y retrouve l’essentiel des anciennes capitales régionales d’avant la réduction de celles-ci au nombre de 13 : Amiens, Angers, Besançon, Caen (ex-Dynamique), Clermont-Ferrand, Dijon, Metz, Nancy, Orléans, Poitiers, Reims, Tours et Rouen (ex-Déclinante). Lille et Strasbourg restent par ailleurs les représentants emblématiques de cette famille et les entités les plus proches de la famille des Leaders.

Aux côtés de ces trois familles principales, trois autres groupes se distinguent sur des schémas socioéconomiques spécifiques :
 

Une nouvelle famille : les Alternatives 
Ces pôles régionaux secondaires, soit du fait d’un rebond dans la nouvelle économie, soit comme relais possible à la croissance des capitales régionales depuis la réduction du nombre de celles-ci de 22 à 13, s’affirment comme proposant de nouvelles alternatives urbaines. Ce sont en effet des entités de taille intermédiaire offrant une diversité d’activités et de services et une capacité d’accès à la propriété grâce à des prix mesurés en particulier à travers l’habitat pavillonnaire. 

On y trouve : Angoulême, Brest, Le Havre, Le Mans (ex-Déclinantes), Limoges (ex-Régionale), Montbéliard, Mulhouse (ex-Déclinantes), Nîmes (ex-Solaire), Saint-Étienne et Troyes (ex-Dynamiques).
Ces entités ont des atouts spécifiques et un rôle de maillage essentiel de la société urbaine française.


Autre nouveauté : les Résidentielles 
Cette nouvelle famille à l’attractivité résidentielle spécifique regroupe des entités urbaines disposant d’un environnement de qualité en particulier du fait de leur hinterland. Elles offrent elles-aussi des possibilités d’accès à la propriété, en particulier en maison individuelle, à des prix encore abordables en proximité d’une nature accueillante. 
On y trouve d’ex-Solaires comme Avignon, Valence, Pau et Perpignan. Cet ensemble, avec Lorient, Saint-Nazaire et Thionville constitue une nouvelle famille de pôles régionaux secondaires de connotation souvent très résidentielle, nommées les Résidentielles.
 

Les Déclinantes et l’enjeu du rebond
Leur nombre a fortement diminué par rapport à 2012. Ainsi Angoulême, Brest, Le Havre, Le Mans, Lorient, Metz, Mulhouse, Rouen et Thionville ont rejoint chacune un groupe qui semble plus les représenter dans leur capacité de structuration de la France urbaine que les autres : villes moyennes et pôles économiques ou tertiaires, dynamiques la plupart du temps.
Il reste un groupe réduit à Béthune, Douai-Lens, Dunkerque, Maubeuge et Valenciennes, aux histoires spécifiques, et aux capacités de rebond réelles, mais à la fragilité particulière face à la nouvelle économie géographique et à la révolution industrielle à base tertiaire et numérique.
Enfin, on notera la position très spécifique de Creil, polarisée par l’agglomération parisienne et dont elle ne peut constituer une alternative, pas plus que celle de Lille et même d’Amiens compte tenu de sa fragilité spécifique qui relève plus de sa structure industrielle la rapprochant des zones en crise du nord de la France.

Ce référentiel identifiant désormais six familles de marchés vise à appréhender plus précisément la réalité et le fonctionnement différenciés des territoires urbains hors Ile de France, et à proposer un outil sur lequel les investisseurs et les promoteurs pourront s'appuyer pour ajuster leurs stratégies résidentielles.
Les agrégats ainsi constitués permettront de calculer des indicateurs fiables sur la formation et l’évolution des marchés correspondants ainsi que sur les valeurs qui en découlent.